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被規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心項目，還是沒能等到新主人

11月16日，深圳市龍崗區(qū)龍城街道“12宗地土地使用權(quán)及地上物”在京東拍賣上流拍。這是世茂股份旗下公司深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司名下資產(chǎn)，也是世茂深港國際中心的大部分資產(chǎn)。世茂深港國際中心曾規(guī)劃建設(shè)超668米的“中國第一高樓”。2022年世茂債務(wù)危機爆發(fā)后，世茂深港國際中心停工至今。

這并非世茂深港國際中心項目首次拍賣。上一次，是2023年7月5日，12宗土地以130.44億元的起拍價，6.52億元的保證金開始拍賣。兩次拍賣時的打折力度不可謂不高。與163.05億元的評估價相比，第一次130.44億元的起拍價，相當(dāng)于打了八折。第二次起拍價格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。

然而，第一次拍賣雖然有3萬人圍觀，727人關(guān)注提醒，但截至拍賣結(jié)束，最終無一人報名。第二次，截至11月16日上午10點拍賣結(jié)束，雖然吸引近萬人圍觀，且降價力度更大，但明顯熱度不如從前。最終，也無人出手。至此，“中國第一高樓”的命運，沒能如愿等到逆轉(zhuǎn)。

01、為啥又沒找到買家？

世茂深港國際中心是一個價值超百億的大型綜合項目。

在當(dāng)下的時間節(jié)點，很多房企自顧不暇中，幾乎沒有人能夠買得起如此大額的地產(chǎn)項目。即便有人有資金實力，他們也都在觀望中?！俺悄莻€資產(chǎn)的價格，低到不能再低，才會考慮出手。”一名從事不良資產(chǎn)收購的資深人士告訴「市界」。

實際上，由于受制于城市規(guī)劃等要求，2017年這塊地在競拍環(huán)節(jié)時，對競拍人的要求很高。比如要求競買人2016年經(jīng)第三方審計的總資產(chǎn)不低于2000億元；要求競買人在內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司，以及在中國境內(nèi)開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

盡管今年的這兩次拍賣，沒有像當(dāng)初土地競拍那樣的規(guī)則，但在前述不良資產(chǎn)收購資產(chǎn)人士看來，這么大的項目，地標(biāo)性的建筑，任何公司來做，都需要一定的實力，不然干不下去。投資一座高層建筑，還需要進(jìn)行全面的風(fēng)險評估?！氨热珥椖康拈L周期開發(fā)所需資金、項目背后的債權(quán)關(guān)系，以及入市后的去化招商等。”

深圳市世茂新里程實業(yè)，這個12宗地塊的主人，背后涉及多項債務(wù)。天眼查APP顯示，目前世茂新里程作為被執(zhí)行人的案件有11宗，被執(zhí)行總金額約91億元，申請執(zhí)行人中出現(xiàn)多家房產(chǎn)代理機構(gòu)的身影。其中，中信信托申請執(zhí)行的標(biāo)的數(shù)額最大，約60.69億元。根據(jù)評估文件，12宗地有10宗設(shè)立了抵押權(quán)利，抵押權(quán)人正是中信信托。這些風(fēng)險點，都會影響項目的走向，使得企業(yè)不敢輕易接盤。

接盤這個項目，還要考慮深圳寫字樓的現(xiàn)狀。12宗土地按照之前規(guī)劃，包含集中商業(yè)及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫字樓用地（2棟250米、1棟338米、1棟500米）、4宗公配用地（包含營銷中心），以及幼兒園、國際學(xué)校、綠地操場用地。

由此可見，涉及辦公樓、寫字樓的體量不可謂不大。從目前深圳寫字樓的現(xiàn)狀來看，“已經(jīng)出現(xiàn)了供求失衡的狀況，很多甲級寫字樓空置率達(dá)到了30%，前海等地區(qū)甚至達(dá)到了40%?！眳f(xié)眾策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴「市界」。

黃立沖繼續(xù)解釋道，寫字樓的規(guī)劃不像住宅長期存在，再加上現(xiàn)在的辦公模式發(fā)生改變，對寫字樓的需求量沒有之前那么大，“作為開發(fā)商，不是說敢不敢接的問題，而是就算接了以后，這個樓的建設(shè)非常昂貴，即便最開始賺錢了，很可能半路因為各種高維護(hù)成本，以及出租率不確定等被拖累。”那么，第二次流拍之后，這12宗地塊何去何從？

▲（來源/京東法拍網(wǎng)）

一般來說，第一次拍賣過后，相隔半個月到一個月，再進(jìn)行第二次拍賣。如果第二次流拍以后，大概會在半個月到一個月之后進(jìn)行“變賣”。“變賣跟拍賣的區(qū)別在于，拍賣是先交一部分保證金，然后再繳納剩余尾款。變賣則是需要報名付全款?！狈ㄅ钠脚_相關(guān)人員告訴「市界」，報完名付完全款后，它就自動進(jìn)入24小時倒計時環(huán)節(jié)了。變賣周期有20天時間。

對于“該標(biāo)的會不會第三次流拍”的問題，法拍房相關(guān)人士向「市界」坦言，這樣的大標(biāo)不確定。這也就意味著，世茂深港國際中心項目的命運走向，仍然不樂觀。

12宗土地走上法拍這一步，并不是世茂自愿的，至少在走上法拍這條路前，世茂仍在為“第一高樓”尋找買方。比如2022年2月16日，時任世茂集團(tuán)執(zhí)行董事的呂翼，曾代表世茂與投資人召開視頻會議，商議兌付問題。也是在此次會上，世茂方面透露，“信托計劃涉及的項目深圳龍崗深港國際中心，擬引入國資戰(zhàn)投，正與深業(yè)、深投控、中建投和AMC等洽談?！?/span>

然而，由于種種原因，深港國際中心始終未能找到接盤方，直到法院的強制執(zhí)行程序下達(dá)。與中信信托的糾紛，是12宗土地走上拍賣的主要原因。2022年，中信信托以世茂深港國際中心項目為底層資產(chǎn)，發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金87億元，用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦開發(fā)建設(shè)。2022年2月，中信信托宣布，上述信托計劃中的57億元資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心隨之停工。

同一年，北京市第三中級人民法院，對世茂深港國際中心項目的12宗土地查封。直到2022年7月，12宗土地首次走上法拍平臺。

02、第一高樓的前世今生

深港國際中心所在地塊是世茂在2017年以240億元的價格拿下的。按照設(shè)想，它計劃投資500億元，在地塊上將建一棟668米的最高塔，成為深圳乃至中國第一高樓。

對于“第一高樓”的工程進(jìn)度，世茂有一個時間表：這棟高樓在首期開工項目內(nèi)，三年內(nèi)完成進(jìn)度的50%，整個項目也于五年內(nèi)完工。在拿下地塊三個多月后，世茂便開始動工了。世茂對于要打造的“第一高樓”寄予厚望。世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇多次說，“這個項目做好之后，預(yù)計可供貨值超過700億元，一年收租就可以達(dá)到30億元以上”。

彼時，深港國際中心也的確成為世茂手中的“王牌”項目。它不僅是深圳最大的投資項目，更是一個集辦公、商業(yè)、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國際化綜合體。深港國際中心的價值不可謂不高。通過公開資料顯示，世茂在深港國際中心上，凈投入已經(jīng)達(dá)到151.43億元，總貨值629.04億元。

2019年，世茂深港國際中心的公寓產(chǎn)品一經(jīng)對外推售，便贏得了市場追捧。有媒體如此形容當(dāng)時的盛況：超級富豪瘋狂掃貨，“有深圳灣業(yè)主一口氣買了六套”“有海外的粉絲委托國內(nèi)朋友代訂”……彼時，深港國際中心所在片區(qū)樓盤上的宣傳語，都有“距世茂深港國際中心xx米遠(yuǎn)”這樣的標(biāo)語。幾乎所有人都堅信，正如羅湖的地王大廈、福田的平安金融中心和南山的春筍大廈，深港國際中心是這個片區(qū)價值躍升的點火器。

然而，四年后的今天，在世茂的流動性危機中，“第一高樓”的施工進(jìn)展不及預(yù)期。以法拍的12宗地為例，「市界」從評估報告中看到，12宗地塊中動工的有6宗地塊，有4宗還處于土方施工階段，尚未進(jìn)行整體建筑施工。而從整個深港國際中心來看，公開資料顯示，這個綜合體項目，已售貨值84.25億元，剩余貨值達(dá)544.79億元。

▲（來源/京東法拍網(wǎng)）

深港國際中心也已是官司纏身。北京市高級人民法院今年5月的一份裁定書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風(fēng)險項目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn)。時至今日，「市界」從法拍平臺上傳的圖片看到，深港國際中心還未建成的項目，其工地上空無一人，雜草叢生，現(xiàn)場一片凌亂。

如今，對于深港國際中心項目，世茂已是無暇顧及。因為，世茂仍然在自救當(dāng)中。自2021年12月起，世茂就對多個項目明碼標(biāo)價進(jìn)行出售，包括香港維港匯項目股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運城項目股權(quán)、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊等等，都被擺上了貨架。今年4月，許榮茂也將自己名下在倫敦金融城的大樓出售。

據(jù)華爾街見聞不完全統(tǒng)計，過去19個月里，世茂系旗下資產(chǎn)以及許氏父子名下資產(chǎn)，超170億元資產(chǎn)被出售，用以償債。在深港國際中心項目二次法拍的一個星期前，世茂股份更連發(fā)多份公告賣資產(chǎn)。比如世茂股份將持有的三家公司，100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方世茂集團(tuán)全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵。三家標(biāo)的公司轉(zhuǎn)讓對價合計約6.29億元，上海樾泓奕、上海梵粵均以承接世茂股份對標(biāo)的公司的對應(yīng)債務(wù)形式進(jìn)行收購。

另一方面，公開資料顯示，世茂股份也在賣樓為世茂集團(tuán)子公司“還債”，交易對價高達(dá)15.89億元，其中包括廈門、南京、徐州等地的房產(chǎn)。對于上述交易，世茂股份表示，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是公司基于下屬子公司實際債務(wù)情況以及未來發(fā)展所做出的審慎判斷，為進(jìn)一步降低公司流動性償債壓力，盡力度過債務(wù)危機，所需采取的必要舉措。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，世茂股份的控股股東，為峰盈國際有限公司，持股比例43.73%，間接股東為港股上市公司世茂集團(tuán)，公司實際控制人為許榮茂。實控人許榮茂也傳出正在賣資產(chǎn)。

2023年11月15日，據(jù)香港《信報》報道，市場消息透露，香港中環(huán)中心目前有4個全層單位較積極放售，其中3層更于過去一個月內(nèi)減價求售，當(dāng)中由世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂持有、位于低層的兩個全層單位，一并減價6.7%至每平方英尺2.8萬港元，合共減價約1億港元，兩層最新叫價共逾14億港元。

用時間換空間，世茂也只能如此了。