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不良資產(chǎn)包的暴利！

２０２２年，三亞最頂級(jí)的豪宅鳳凰島資不抵債被申請(qǐng)破產(chǎn)重整，隨后其一期“貝殼”建筑群中８２２套房產(chǎn)等以債權(quán)轉(zhuǎn)讓形式打包公開(kāi)拍賣(mài)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)道稱(chēng)，浙江一國(guó)資背景的資產(chǎn)管理公司斥資６．３億元，一舉拿下該建筑面積超７萬(wàn)平方米債權(quán)資產(chǎn)包。

６．３億拿下８２２套房

引起此次拍賣(mài)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系源于８年前。

２０１４年１１月，三亞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等１２家地方性金融機(jī)構(gòu)與三亞鳳凰島郵輪港公司，簽訂了《社團(tuán)貸款合同》。這些地方性金融機(jī)構(gòu)涉及?？?、三亞、陵水、澄邁、東方等海南１１個(gè)市縣的農(nóng)商行或農(nóng)信社。三亞鳳凰島郵輪港公司從上述１２家金融機(jī)構(gòu)借貸本金１０億余元，貸款期限自２０１４年１１月６日至２０１９年１１月６日，貸款年利率為８．９％。但到期后，三亞鳳凰島郵輪港公司未能依約清償債務(wù)，至２０２２年５月２６日共拖欠本金及利息等超過(guò)１２億元。為此，散落在三亞鳳凰島（一期）“貝殼”建筑群中的Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ座的８２２套房產(chǎn)等以債權(quán)轉(zhuǎn)讓形式打包公開(kāi)拍賣(mài)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獨(dú)家報(bào)道稱(chēng)，２０２２年底，浙江一國(guó)資背景的資產(chǎn)管理公司以６．３億元拍下該不良資產(chǎn)包，該公司主要從事不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)。是否是浙江頭部地方ＡＭＣ？無(wú)從核實(shí)，因?yàn)樵撈髽I(yè)本次競(jìng)買(mǎi)細(xì)節(jié)公開(kāi)信息未有半點(diǎn)蛛絲馬跡，官網(wǎng)眾多不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)公告中，并未將本次競(jìng)買(mǎi)事項(xiàng)掛網(wǎng)公開(kāi)。

抄底不良資產(chǎn)

鳳凰島是在三亞大海礁盤(pán)之中填出的人工島，是海南最知名的地標(biāo)建筑之一。２００２年的時(shí)候被湖北商人曾憲云買(mǎi)下，并將該項(xiàng)目命名為鳳凰島。公開(kāi)資料顯示，曾憲云與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國(guó)際郵輪港、１幢國(guó)際會(huì)議中心（七星級(jí)酒店）、５幢國(guó)際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國(guó)際游艇俱樂(lè)部、奧運(yùn)廣場(chǎng)公園、海上熱帶風(fēng)情街７個(gè)投資項(xiàng)目，總投資額超５０億元。此后鳳凰島進(jìn)入了快速建設(shè)時(shí)期。隨著碼頭、跨海大橋等工程項(xiàng)目逐漸竣工，島上的國(guó)際郵輪港開(kāi)始試?？苦]輪。

２００６年，浙江國(guó)都控股成為眾城國(guó)際最大股東，并在次年將鳳凰島項(xiàng)目調(diào)整為旅游綜合體，號(hào)稱(chēng)打造“東方迪拜”。鳳凰島投資金額也擴(kuò)大到１００億元。

而作為三亞頂級(jí)豪宅，鳳凰島的房?jī)r(jià)一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。２００８年開(kāi)盤(pán)的鳳凰島一期，均價(jià)漲到７萬(wàn)元／平方米，當(dāng)天兩棟樓７００套房子全部被搶購(gòu)一空。這個(gè)數(shù)據(jù)不但創(chuàng)下海南銷(xiāo)售紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)在全國(guó)也極為罕見(jiàn)。之后，鳳凰島的房?jī)r(jià)曾一度飆升到１６萬(wàn)元／平方米的“天價(jià)”，來(lái)自浙江、山西的炒房客蜂擁而至，鳳凰島“一房難求”。

雖然市場(chǎng)熱情已經(jīng)退卻，加上經(jīng)歷過(guò)幾輪環(huán)保風(fēng)暴之后，鳳凰島的二手房?jī)r(jià)在４－５萬(wàn)／平米左右。按照拍賣(mài)公告，此次８２２套房總建筑面積約為７２５２２平方米，市場(chǎng)價(jià)值最少２９億。以浙江這家資產(chǎn)管理公司的６．３億成本來(lái)看，利潤(rùn)率超過(guò)了３００％。

當(dāng)然，在不良資產(chǎn)債權(quán)交易中還涉及其他相關(guān)費(fèi)用，這８２２套房是否有價(jià)無(wú)市也不得而知，但無(wú)論如何，這筆不良資產(chǎn)投資都是一個(gè)暴利的典型。

被套的投資人和炒房客

鳳凰島是一把雙刃劍，成就了暴利，也套牢了最初的投資人。

２０１４年３月，中國(guó)交建出資４９．６２億元收購(gòu)了三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港４５％的股權(quán)，一系列操作之后成為鳳凰島新的控制人。

但２０２２年６月１３日，中國(guó)交建公告披露，鳳凰島國(guó)際郵輪港因資不抵債，被債權(quán)人提出重整的申請(qǐng)獲法院裁定受理。截至２０２１年底，鳳凰島國(guó)際郵輪港的資產(chǎn)總額約為５０．４億元，但負(fù)債總額約為１８６．０５億元。而中交建對(duì)三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)投資的１０億元被核算至０元。中交建的投資上明面虧損了１０億元，但實(shí)際上可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。

據(jù)海南本地媒體報(bào)道，上述交易完成后，中交建還通過(guò)鳳凰島郵輪港公司收購(gòu)三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)１００％股權(quán)，價(jià)格分別為２９．９９億元和９．６２億元。

除了中交建，還有那些２０１０年期間高位入手的投資客們，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)跌破部分業(yè)主心理防線，大部分業(yè)主會(huì)選擇暫時(shí)將其擱置，靜候新機(jī)，就算現(xiàn)在想要‘割肉離席’，也很難找到真正接盤(pán)的人。