作者：第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻
來(lái)源：網(wǎng)易新聞
發(fā)布時(shí)間：2023-09-10 21:12:43
導(dǎo)讀：所謂“保障性住房”，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔２０２１〕２２號(hào)），以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。
作者 ｜第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻
為了緩解大城市住房矛盾、推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展、更好拉動(dòng)投資消費(fèi)、促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)保障房政策頂層設(shè)計(jì)。
９月４日召開(kāi)的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議指出，從當(dāng)前形勢(shì)看，建設(shè)保障性住房面臨的困難較多，如“建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列問(wèn)題，為真正實(shí)現(xiàn)保障房體系的可持續(xù)發(fā)展，政策體系仍待完善。
中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰在會(huì)上明確，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅(jiān)持規(guī)劃先行、謀定后動(dòng)，扎實(shí)做好前期工作、嚴(yán)格項(xiàng)目管理和成本控制，綜合考慮市場(chǎng)形勢(shì)，合理把握建設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。
保障房要按保本微利原則配售
所謂“保障性住房”，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔２０２１〕２２號(hào)），以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。
在多地實(shí)踐中，往往還針對(duì)特殊群體，在特定時(shí)期，額外增添了安居型商品房、人才房等概念。
聚焦到前述會(huì)議所涵蓋的保障房項(xiàng)目，多名受訪人士一致認(rèn)為，僅包含國(guó)家層面的“三大支柱”（公租房、保租房和共有產(chǎn)權(quán)房）。
“人才住房、安居型保障房是地方上的說(shuō)法，國(guó)家層面不承認(rèn)，地方上要么將其納入到三個(gè)支柱中的某一個(gè)來(lái)推進(jìn)，要么單獨(dú)立項(xiàng)，尤其人才住房，往往是組織部和人社部門在推進(jìn)，不一定要戴保障房的帽子?！薄∩虾＝煌ù髮W(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱。他同時(shí)表示，對(duì)于人才類住房，一些地方政府起初就是擔(dān)心受到保障房的制度約束，所以不一定按照保障房來(lái)立項(xiàng)和推進(jìn)，例如配售機(jī)制不一定受相關(guān)規(guī)定約束。
近期已有城市主動(dòng)將“人才住房”移出地方性保障房體系。
以深圳為例，該市２０１８年提出構(gòu)建以人才住房、安居型商品房和公共租賃住房為主體的住房保障體系。今年８月初，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》等４個(gè)政府規(guī)章正式落地生效。根據(jù)新規(guī)，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。但對(duì)于已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照此前規(guī)定，面向安居型商品房在冊(cè)輪候人配售。
由面向特定人群傾斜的政策性住房轉(zhuǎn)為“三位一體”的住房保障體系，表明城市住房保障體系更加重視普惠性。中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)告訴第一財(cái)經(jīng)，隨著大城市降低落戶門檻，針對(duì)外來(lái)人口的住房保障，需要同時(shí)在配租配售機(jī)制，以及與住房相關(guān)的福利上進(jìn)行平等對(duì)待，以真正實(shí)現(xiàn)市民化。
“配售”和“配租”是保障房區(qū)別于市場(chǎng)化住房的特征，也即由政府根據(jù)既定規(guī)則和申請(qǐng)情況來(lái)主導(dǎo)房源分配，其中，前者針對(duì)租賃型保障房，后者針對(duì)出售型保障房，例如共有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)前述會(huì)議，“配售”要秉持“公平公正”的理念，并向兩類群體傾斜：一是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，二是政府引進(jìn)人才。
陳杰認(rèn)為，此前，共有產(chǎn)權(quán)住房的配售管理已經(jīng)比較嚴(yán)，一般都有收入困難和住房困難兩條門檻線。這次提出“公正公平的配售機(jī)制”，核心是配售對(duì)象、配售價(jià)格和配售過(guò)程的公正公平，而這些都需要結(jié)合城市的住房市場(chǎng)情況、住房保障情況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求來(lái)定，并非可以簡(jiǎn)單劃一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)。所謂“公平公正”，就是讓當(dāng)?shù)乩习傩招欧J(rèn)可。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者表示，過(guò)去在地方實(shí)踐中，或存在保障房“篩選失靈”的情況，甚至出現(xiàn)過(guò)高收入人群入住的案例，此次明確重點(diǎn)保障對(duì)象，也有利于后續(xù)監(jiān)督審計(jì)工作進(jìn)行制度性完善，落實(shí)政策性住房的保障屬性。
“保本微利”是此次會(huì)議明確對(duì)于出售型保障房的配售原則。如何實(shí)現(xiàn)？多名受訪業(yè)界人士表示，落腳點(diǎn)不應(yīng)該放在對(duì)于符合條件入住人群進(jìn)行額外的篩選，而是應(yīng)讓地方政府“算好總賬”。
在陳杰看來(lái)，“保本微利”在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)難度不大，關(guān)鍵取決于建設(shè)保障房要不要有土地成本以及土地按照什么樣的價(jià)格來(lái)定?！胺孔颖旧斫ㄖ杀静桓?，哪怕是低收入受保障對(duì)象，大部分也是可以承受起的。土地成本的定價(jià)取決于地方政府是否要從‘算總賬’角度來(lái)‘讓利’。”陳杰說(shuō)。
從事前入手，確保出售型保障房可以“保本微利”還有利于吸引社會(huì)資本。王業(yè)強(qiáng)說(shuō)，保障性住房的挑戰(zhàn)在于利潤(rùn)低，社會(huì)資本介入意愿低，政府又無(wú)法全部買單。因此，保障性住房的建設(shè)應(yīng)該鼓勵(lì)各地在模式上有所突破，在建設(shè)上鼓勵(lì)“保本微利”，在運(yùn)營(yíng)上拓寬企業(yè)的盈利渠道，使保障性住房實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
保障房不得上市交易
此次會(huì)議重申，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。
陳杰對(duì)記者說(shuō)，對(duì)于租賃型保障房（包括保租房和公租房），政策是一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”的，其中還包括項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)不能上市交易。對(duì)于配售型保障房，各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。以共有產(chǎn)權(quán)住房為例，在一線城市中，上海沒(méi)有“內(nèi)部封閉”，而北京執(zhí)行“內(nèi)部封閉”，也即共有產(chǎn)權(quán)房只能賣給有資格買共有產(chǎn)權(quán)房的群體。
根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿５年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)；回購(gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。
《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》則明確，本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個(gè)人購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿５年后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，但購(gòu)房人、同住人拒不履行區(qū)住房保障行政管理部門作出的有關(guān)房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的除外。上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>
“這次會(huì)議之后，新配售的保障房應(yīng)該至少短期內(nèi)不能上市交易了，最多只能內(nèi)部流轉(zhuǎn)。”陳杰說(shuō)。
至于租賃型保障房，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的“關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)”中已明確，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售。不過(guò)，在多地實(shí)踐中，對(duì)于納入保障性租賃住房管理體系（簡(jiǎn)稱“納管”）的市場(chǎng)化存量房源，例如長(zhǎng)租公寓和居民普通商住房，往往只界定了“不得上市交易”的時(shí)限，當(dāng)時(shí)限期滿后，解除“納管”的房源恢復(fù)市場(chǎng)交易。
去年以來(lái)，長(zhǎng)沙、成都等多地試點(diǎn)探索個(gè)人住房轉(zhuǎn)保租房，當(dāng)居民自愿將名下住房“納管”后，可享受首套房購(gòu)房貸款政策或新增一套購(gòu)房資質(zhì)，但同時(shí)需要承諾該房源供作保租房運(yùn)營(yíng)期間（一般為５－１０年）內(nèi)不得上市交易。在“納管”期滿之后，產(chǎn)權(quán)人可申請(qǐng)將房源退出保租房房源庫(kù)，同時(shí)解除上市交易限制。
“這次會(huì)議內(nèi)容可能會(huì)對(duì)‘納管’房源的管理帶來(lái)一定影響。比如，地方政府可能會(huì)申請(qǐng)補(bǔ)丁，將這一類存量房源認(rèn)定為臨時(shí)性保障房，加以區(qū)別對(duì)待。但據(jù)我了解，長(zhǎng)沙等市‘納管’城鎮(zhèn)居民存量住房體量不多，進(jìn)展不是很大。”陳杰說(shuō)。
王業(yè)強(qiáng)持相近觀點(diǎn)。他也認(rèn)為此次會(huì)議提出“保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易”，說(shuō)明保障性住房的管理模式將會(huì)發(fā)生變化，即管理更嚴(yán)格，實(shí)行封閉管理，禁止上市交易。
王業(yè)強(qiáng)分析稱，此次會(huì)議之后，對(duì)于“納管”的房子，如果本身就是商品住房，采取“納管”的方式，可以有效增加保障性住房的來(lái)源；通過(guò)其他形式的非政府投資建設(shè)的保障性住房，也可以采取“納管”的模式，限定一個(gè)禁止交易的期限，從而拓寬保障性住房的來(lái)源；而對(duì)于政府投資建設(shè)的保障性住房，將會(huì)采取封閉管理，由政府回購(gòu)，不得上市交易。
王業(yè)強(qiáng)還提到，“不得上市交易”不但是對(duì)保障房供給方的約束，也是對(duì)需求方的約束，并有利于對(duì)承租對(duì)象進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。比如，原獲得保障性住房的居民家庭，在經(jīng)過(guò)一定時(shí)間后不符合保障性住房供應(yīng)資格，可通過(guò)政府回購(gòu)方式退出保障性住房。
微信編輯｜ 龍王
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